Jaka to umowa i co jest jej załącznikami
Dom na zamówienie buduje się zwykle na podstawie umowy o roboty budowlane. Wykonawca zobowiązuje się oddać obiekt zgodnie z projektem, a inwestor zapłacić wynagrodzenie. Zapis o tym, że „wykonawca zbuduje dom szkieletowy”, to za mało. Umowa ma sens dopiero z załącznikami, które nazywają szczegóły.
- projekt budowlany i wykonawczy z numerem wersji,
- opis techniczny z przekrojami ścian, podłogi i dachu,
- zestawienie materiałów i wyposażenia z producentami albo klasą jakości,
- harmonogram rzeczowo-finansowy,
- lista wyłączeń, czyli tego, co robi inwestor.
Załączniki zapisz w treści umowy jako jej integralną część. Przy nieporozumieniu to one rozstrzygają, co było obiecane. Pokrewny wątek, czyli porównywanie ofert przed wyborem wykonawcy, opisaliśmy w tekście jak czytać ofertę wykonawcy.
Zakres i stan oddania domu
Najwięcej sporów rodzi określenie „pod klucz”. Dla jednego wykonawcy znaczy ono dom z podłogami i malowaniem, dla innego dom bez kuchni, bez armatury i bez ogrodzenia. W umowie wypisz, co dokładnie wchodzi w zakres: fundament, konstrukcja, dach, okna, instalacje, tynki, posadzki, schody, łazienki, drzwi wewnętrzne, malowanie, sprzątanie przed odbiorem.
Wypisz też wyłączenia, na przykład przyłącza, taras, podjazd, ogród i meble. Pozycje po stronie inwestora wpisz razem z terminem, w którym mają być gotowe, bo opóźnienie przygotowania fundamentu albo przyłączy przesuwa harmonogram wykonawcy. Orientacyjne stawki za poszczególne stany wykończenia pokazujemy w tekście dom skandynawski 100 m2 cena oraz na stronie dom szkieletowy 120 m2 pod klucz cena.
Cena, zaliczka i harmonogram płatności
Wpisz cenę netto i brutto oraz stawkę VAT. Ustal, czy jest to cena ryczałtowa, czy kosztorysowa, a przy ryczałcie, w jakich sytuacjach wykonawca może ją podnieść. Rozsądny zapis dopuszcza zmianę ceny po zmianie zakresu zatwierdzonej na piśmie, a nie na podstawie samego wzrostu cen materiałów.
Płatności powiąż z odebranymi etapami, a nie z kalendarzem. Typowy układ wygląda tak.
| Etap | Co sprawdzasz przed zapłatą |
|---|---|
| Zaliczka na start | Niewielka kwota, powiązana z zamówieniem materiałów, potwierdzona fakturą |
| Konstrukcja | Stan surowy otwarty lub zamknięty zgodny z protokołem etapu |
| Instalacje i wykończenie | Protokoły częściowe i zgodność z zestawieniem materiałów |
| Odbiór końcowy | Protokół bez istotnych wad, usunięte usterki z listy |
Część wynagrodzenia, zwykle kilka procent, warto zatrzymać do czasu usunięcia usterek albo na okres po odbiorze. Takie zabezpieczenie jest powszechnym zapisem, ale wymaga zgody obu stron, więc ustal je przed podpisem. Jeśli finansujesz budowę z kredytu, zgraj harmonogram płatności z transzami banku (szczegóły w tekście dom szkieletowy kredyt hipoteczny). Ratę i koszt odsetek policzysz kalkulatorem na stronie z kalkulatorem kredytu hipotecznego.
Termin, opóźnienia i kary umowne
Zapisz datę rozpoczęcia i datę oddania domu albo liczbę dni od wejścia na teren. Dodaj, co przesuwa termin z przyczyn niezależnych od wykonawcy, na przykład brak dostępu do działki, i że takie przesunięcie wymaga wzmianki w dzienniku lub protokole. Pogoda w budowie szkieletowej jest mniejszym problemem niż przy murze, ale też bywa powodem przerwy.
Kara umowna za każdy dzień zwłoki to częsty i uczciwy zapis. Wpisz jej wysokość, limit całkowity i moment naliczania. Dobrze, jeśli podobna kara dotyczy opóźnień inwestora w płatnościach, bo wtedy umowa jest symetryczna i wykonawca chętniej się na nią zgodzi.
Odbiór i wady
Opisz, jak wygląda odbiór: kto go przeprowadza, w jakim terminie wykonawca zgłasza gotowość, ile dni masz na sprawdzenie i jak spisuje się usterki. Przy odbiorze końcowym obejrzyj dom z listą z umowy w ręku i dopisz wszystko, co się nie zgadza, do protokołu. Protokół bez uwag oznacza, że uznajesz zakres za wykonany.
Odróżnij dwie rzeczy. Rękojmia wynika z przepisów Kodeksu cywilnego i dotyczy wad fizycznych, a okres dla budynku jest dłuższy niż dla rzeczy ruchomych. Gwarancja to dobrowolne zobowiązanie wykonawcy o zakresie i czasie ustalonym w dokumencie gwarancyjnym. W umowie wpisz, na jakie elementy dom ma gwarancję, na ile lat, jak zgłaszać usterki i w jakim czasie wykonawca ma odpowiedzieć. Dopytaj zwłaszcza o konstrukcję, membrany, dach i okna.
Zmiany, podwykonawcy i odstąpienie
Zmiany zakresu zatwierdzaj aneksem albo pisemnym zleceniem dodatkowym z ceną i wpływem na termin. Ustne ustalenia na budowie to najczęstsze źródło późniejszych kłótni o rozliczenie.
Zapytaj, kto wykonuje instalacje i czy wykonawca korzysta z podwykonawców. Jeśli tak, umowa powinna wskazywać, że odpowiada za nich w całości, a Ty masz prawo żądać dokumentów potwierdzających rozliczenie z podwykonawcami. Przepisy o robotach budowlanych przewidują solidarną odpowiedzialność inwestora za zapłatę podwykonawcy w określonych sytuacjach, więc warto to uregulować w umowie.
Na koniec przeczytaj zapisy o odstąpieniu: kiedy możesz zrezygnować, co z wpłaconą zaliczką, co z zamówionymi materiałami. Dobrze, aby oba te zapisy były przewidywalne. Przy większym budżecie warto pokazać projekt umowy prawnikowi, który zna prawo budowlane. Wstępną ocenę zapisów możesz zamówić online na stronie porady prawne online, a pełną weryfikację dokumentu zleć adwokatowi lub radcy prawnemu.
Pytania przed podpisem
Jaką umowę podpisać z wykonawcą domu szkieletowego?
Najczęściej umowę o roboty budowlane, w której wykonawca zobowiązuje się oddać dom według projektu i opisu zakresu, a inwestor zapłacić ustalone wynagrodzenie. Taka umowa powinna zawierać zakres, termin, harmonogram płatności i zasady odbioru.
Ile zaliczki można dać wykonawcy domu?
Zaliczka powinna być niewielka i powiązana z etapem, na przykład z zamówieniem materiałów. Reszta płatności idzie za odebrane etapy. Unikaj wpłacania dużej części ceny przed rozpoczęciem prac.
Czy w umowie warto zapisać karę umowną za opóźnienie?
Tak, kara za każdy dzień zwłoki w terminie oddania domu jest częstym zapisem i motywuje do pilnowania harmonogramu. Wysokość i zasady naliczania ustal wspólnie, a kary dla obu stron wpisz symetrycznie.
Co zrobić z wadami wykrytymi po odbiorze domu?
Zgłoś je pisemnie i w terminie wskazanym w umowie albo w przepisach o rękojmi. Opisz wadę, dołącz zdjęcia i wyznacz termin usunięcia. Gwarancja wykonawcy jest osobnym zobowiązaniem i działa według własnych warunków.
Zanim dojdziesz do umowy, potrzebujesz porównywalnych ofert. W Norweskie wpisujesz wymiary działki, widzisz obrys i orientacyjny koszt, a potem pytasz wykonawców o ten sam zakres. Dla inwestora to bezpłatne, a wykonawcy dołączają według zasad z cennika.